Es bastante habitual en el rural gallego que los padres cedan un terreno al hijo/a que se va a casar para que el nuevo matrimonio construya en el mismo una vivienda que va a constituir el domicilio de la pareja. Esta ayuda que recibe la pareja en sus inicios les facilita el acceso a su primera y generalmente única vivienda, al abaratar mucho los costes el contar con un terreno donde construir, pero el problema viene en que muchas veces esta cesión no se hace al matrimonio que va a invertir en esa nueva casa todos sus ahorros presentes y futuros, sino solo al hijo/a, y es que el terreno tendrá carácter privativo para este, tanto si lo adquirió antes del matrimonio, como si lo recibió él solo por herencia o donación después del matrimonio.
Esta situación es una frecuente fuente de problemas. Muchos son los clientes que consultan a su abogado en un divorcio si tienen derecho a la mitad de la vivienda que construyeron estando casados, sobre un terreno propiedad de su pareja, o bien consultan que ocurre cuando el cónyuge fallece con la casa construida en ese terreno y sus derechos frente a los herederos.
Pues bien, si su régimen económico matrimonial es el de gananciales, como es la regla general, deberá tenerse en cuenta la fecha de construcción de la vivienda para saber a que atenerse, pudiendo darse dos supuestos:
- Si la construcción fue anterior al 13 de mayo de 1981 esta tendrá un carácter GANANCIAL pese a que se construyese en un terreno privativo de uno de los cónyuges. En este caso, se aplicaría el art. 1404 del Código Civil, en su redacción anterior, que considera la vivienda ganancial, disponiendo que cuando se liquide la sociedad de gananciales (por la muerte de un cónyuge, divorcio…) existirá una deuda de los gananciales a favor del esposo propietario del terreno igual al valor actualizado del terreno donde se construyó la vivienda.
- En cambio, cuando la vivienda se construyó sobre terreno privativo de uno de los esposos y esa edificación fue posterior al 13 de mayo de 1981, el criterio será el contrario, la vivienda será PRIVATIVA del cónyuge dueño del terreno, o una vez fallecido de sus herederos. Se aplica el art. 1359 del Código Civil actual que determina que la vivienda es privativa del esposo propietario del terreno donde se edificó, sin perjuicio de que la sociedad de gananciales tendrá derecho a ser reembolsada por las cantidades gananciales invertidas por la construcción de dicha vivienda y por las mejoras que se realizaron.
Por ello, en este último caso, que es el que se da en todas las nuevas construcciones, será importante que se conserve toda la documentación que acredite los pagos que se realizaron durante el matrimonio para la construcción y mejora de la vivienda, tales como pagos al constructor, compra de materiales, licencias, arquitectos, préstamo hipotecario solicitado a la entidad bancaria para sufragar dicha construcción, reparaciones a lo largo del tiempo, mobiliario, etc. Esta será la única forma de cuantificar el crédito que ostentan los gananciales frente al cónyuge propietario del terreno, realmente único propietario de la vivienda con carácter privativo.
En todo caso, será casi imposible que no exista realmente un perjuicio patrimonial para el cónyuge no propietario por lo que nuestra recomendación como abogado siempre es que se exija la aportación de la propiedad de ese terreno a la sociedad de gananciales con carácter previo a realizar la inversión en el mismo, única forma de ahorrarse grandes disgustos en un futuro.
PUBLICACION EN GALLEGO en el Periódico ENFOQUES
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