Resulta frecuente en nuestros días que dos o más personas compren en común o reciban en herencia una vivienda o una finca y compartan su propiedad, es lo que el Código Civil en su artículo 392 denomina pro indiviso, conocido también como copropiedad, condominio o comunidad de bienes. En estos supuestos, la propiedad, ya sea de una cosa o de un derecho, pertenece a varias personas y cada una de ellas posee una cuota abstracta e ideal que le pertenece en pleno dominio, otorgándole la posibilidad de disponer y disfrutar de ella.
Por poner un ejemplo, si cuatro personas son propietarias en proindiviso de una vivienda y cada una posee la cuarta parte, dicha titularidad (25%) no se concreta en una parte exacta de la vivienda (salón, cocina, habitaciones, etc.), sino en una cuota abstracta sobre ella. De este modo, todos los copropietarios participaran de derechos y obligaciones según su cuota o porcentaje, es decir, tienen derecho de uso, o en su caso, de cobro de alquileres, pero también la obligación de asumir gastos y posibles reparaciones.
La extinción del proindiviso puede efectuarse de mutuo acuerdo entre los cotitulares, como es el caso de una pareja que tras poner fin a su relación deciden vender la vivienda que tienen en común y repartirse la contraprestación económica en función a su cuota, o cuando se realiza el reparto adjudicando el bien en plena propiedad a uno de ellos, siendo compensado el otro en metálico. Sin embargo, también puede suceder que, aunque una de las partes quiera realizar la disolución, la otra no esté por la labor.
Lo cierto es que en no pocas ocasiones esta situación de copropiedad se convierte en un foco de tensiones y conflictos al no mediar acuerdo entre los comuneros, máxime cuando las relaciones interpersonales no son buenas, pero ¿significa esto que tengamos que continuar en esta situación? La respuesta es NO pues nadie puede ser obligado a permanecer en una copropiedad de forma indefinida.
En este sentido, nuestro Código Civil establece en su artículo 400 que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. La división de la cosa común o extinción del condominio es por tanto un derecho indiscutible y de libre ejercicio que tiene individualmente cada copropietario, independientemente del porcentaje que posea, salvo que exista un pacto de no vender el bien, que solamente será válido cuando no exceda de los 10 años, aunque prorrogable por nueva convención, o cuando a causa de la división, esta resulte inservible para el uso a que se destina.
Por ello, es importante conocer la naturaleza del bien del que se trate previamente a su división, en el caso de que este sea divisible no se plantean mayores problemas, pues se efectuará la división material del mismo adjudicándose una parte a cada copropietario. Así, por ejemplo, si se tratase de una finca se procedería a su segregación, y si fuese un edificio será posible la división mediante la constitución de la propiedad horizontal. El problema surge cuando el bien no es divisible, como por ejemplo un piso o una finca respecto de la que no quepa realizar segregaciones, o cuando aun siéndolo, no lo sea jurídicamente, es decir que, aunque su división sea posible físicamente, las fincas resultantes desmerezcan mucho su valor por separado, o como decíamos anteriormente, que, a causa de la división, quede inservible para su uso o se originen gastos considerables para la propiedad.
En este sentido, en las fincas rústicas hay que tener en cuenta la legislación autonómica en cuanto a las unidades mínimas de cultivo y asimismo tanto estas como las urbanas deberán cumplir con lo exigido en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio. En base a ello, si la cosa resultase indivisible, se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de los cotitulares indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas si hay acuerdo, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio.
En resumen, si no hay acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a arbitraje, cualquiera de los cotitulares puede acudir a la vía judicial para efectuar la división. El proceso judicial se instará mediante el ejercicio de la Acción de División de la Cosa Común (Actio Comuni Dividundo) que se tramitará por los cauces del Juicio Ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda en función del lugar en el que se ubique el bien objeto del procedimiento y tendrá como objeto la división física del bien, siempre y cuando sea posible en atención a sus características tanto físicas como jurídicas o, en caso de no ser posible, mediante su adjudicación a uno y compensación a los demás, pudiendo cualquier copropietario, en caso de no mediar acuerdo, pedir la venta en pública subasta y el reparto del precio obtenido entre los copropietarios en función a su cuota de participación.
Finalmente cabe señalar que, el efecto principal entre los copropietarios después de la división es la atribución en propiedad exclusiva de la parte de la cosa que se le hubiere adjudicado o el precio que le hubiere correspondido, debiendo cada condueño respecto de los demás, responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados. Asimismo, la división de la cosa común no puede afectar a los derechos de terceras personas, de modo que, cualquiera que ostente un derecho real sobre el bien antes de la partición, como puede ser una hipoteca, una servidumbre, entre otros, lo conservará tras ella y lo mismo ocurre con los derechos personales que le pertenezcan frente a la comunidad.
Dada la amplia casuística que puede darse en relación con este tema, siempre es recomendable contar con un buen asesoramiento jurídico previo a cualquier actuación judicial o extrajudicial, pues cada caso requerirá un estudio pormenorizado de las circunstancias concretas que se planteen. Para más información no dude en ponerse en contacto con nosotros.
M.ª Carmen Sierra Díaz, Abogada Colegiada N.º 6507 ICACOR. Lago Moire Abogados – www.lagomoire.com
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