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¿QUE PASA CON LOS ALQUILERES DURANTE LA COVID?

La situación de emergencia sanitaria provocada por la Covid-19, que desencadenó en la declaración del estado de alarma y las restricciones posteriores no dio lugar a ningún tipo de suspensión, condonación o quita de forma automática en materia de ARRENDAMIENTOS. Existe como regla una obligación de pago del precio fijado en su día como renta, al margen de la buena predisposición mostrada en muchos casos por los propietarios para realizar voluntariamente quitas o aplazamientos de la deuda existente en un intento de colaborar con los arrendatarios por la actual situación.

Las obligaciones contractuales entre las partes se mantienen como regla general, de forma que desde el punto de vista del inquilino, para acceder a las moratorias y rebajas previstas en las medidas adoptadas por el Gobierno para combatir dicha situación excepcional había que solicitarlo en base a los procedimientos, supuestos y los plazos tasados establecidos en la legislación que se ha ido dictando (como por ejemplo el Real Decreto-Ley 35/2020 de 22 de diciembre que preveía unas medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocio si se realizaba la solicitud al arrendador antes del pasado 31 de enero), no encontrándose justificado por tanto de ningún modo la falta de pago por decisión unilateral, ni en los peores momentos de la crisis por el Covid-19 ni en la situación actual, dando lugar los impagos a procedimientos de reclamación de rentas y desahucio que llegan hasta el final.

Sin embargo, también es cierto que hay quien ante la negativa del arrendador de modificar voluntariamente las condiciones del contrato de arrendamiento, se ha animado a interponer una demanda por la que pretender una modificación contractual, con base en el actual contexto económico, las consecuencias jurídicas del estado de alarma, la excesiva onerosidad y la mutación de circunstancias, pretendiendo la permanencia del contrato pero suspendiéndolo de forma provisional mientras se accede a una modificación del contrato y una reducción de la renta, durante unos meses determinados, en un % adecuado al caso en concreto. En estos casos será elemento fundamental probar la viabilidad económica y de perspectiva de negocio a medio y largo plazo para justificar esas pretensiones modificatorias del contrato. La reciente Sentencia nº 20 1/2021, 8 de Enero dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona aplicó la cláusula "rebus sic stantibus", sobre la base de una alteración sustancial de las circunstancias, a un inquilino que tenía arrendados varios pisos para alquiler turístico y que, por motivo del Covid-19 y el estado de alarma, vio afectado su negocio disminuyendo sus ingresos. Se le rebaja así en este sentencia el 50% del precio del arrendamiento con carácter retroactivo desde el pasado mes de abril y hasta el próximo 31 de marzo. Se considera producida una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora. En todo caso habrá que estar a la espera de cómo se vayan pronunciando los Tribunales en este tipo de reclamaciones.


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